公開日：2025.02.01

建築基準法の改正でリノベへの影響は？注意点や対策を解説

2025年4月に建築基準法が改正されたことはご存じですか？これまで不要だった建築確認申請（以下、確認申請）が、物件や工事の内容によって必要になるケースが増えるなど、リノベーションを検討している方にとって大きな影響を及ぼします。

ただし、すべてのリノベーションで手続きが増えるわけではありません。どのような工事で申請が必要になるのか、何に気を付ければ思い通りの住まいを実現できるのか、正しい知識を身に着けることが重要です。

本記事では、建築基準法の改正でリノベーションにどのような影響が及ぶのか、注意点や対策まで解説しておりますので、リフォームやリノベーションをご検討中の方はぜひ参考にしてください。

目次
1.建築基準法の改正で何が変わる？
2.確認申請が必要・不要な工事内容
3.省エネ基準適合の対象と要件
4.法改正による注意点とスムーズに進める対策
5.よくある質問（FAQ）
6.まとめ

建築基準法の改正で何が変わる？

2025年4月に行われた建築基準法の改正（以下、法改正）で、そもそも何が変わったのか分からないという方も多いのではないでしょうか。ここでは、法改正で何が変わったのかリノベーション（以下、リノベ）に関する内容を中心に解説します。

なぜ法改正されたのか？

今回の法改正の背景には、建物の安全性向上と省エネ性能の確保があります。具体的には以下の内容です。

〇建物の安全性向上
地震などの災害に備え、建物の強さをより確実な仕組みで担保するために、工事に入る前に厳しくチェックする体制が必要になりました。

〇省エネ性能
脱炭素社会の実現に向けて国全体でCO2排出量の削減が進められる中、住宅においても断熱性能を高め、環境と家計の双方に配慮した高い省エネ性能が求められるようになりました。

法改正の概要

法改正では大きく以下の2点が変わりました。

〇木造戸建ての大規模リノベに確認申請が必須に
これまで、一般的な木造2階建て住宅などでは、設計士が関わることで審査の一部や確認申請が免除されるルールがありました（4号特例）。

しかし、法改正によりこの特例が縮小され、柱や壁などを大きく改修する大規模リノベを行う場合、着工前に自治体等へ図面を提出し、審査を受ける確認申請が義務付けられました。
※4号特例の縮小に関する解説や対象となる建物の条件など詳しく知りたい方は以下のコラムをご覧ください。

4号特例の縮小でリノベーションはどうなる？与える影響やリスクと対策について解説

〇増改築時に省エネ基準適合が必須に
法改正と併せて建築物省エネ法が改正され、新築だけでなく増改築する場合も、省エネ基準への適合が必須になりました。

確認申請が必要・不要な工事内容

前述の通り、法改正によって木造2階建て住宅などで大規模リノベをする場合、確認申請が必須になりましたが、大規模リノベとはそもそもどんな工事なのか、わからない方も多いと思います。ここでは、確認申請が必要な工事と不要な工事の内容について解説します。

確認申請が必要な工事

法改正によって確認申請が必要になった工事は以下の通りです。

〇大規模リノベ
主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）のいずれか1種類以上について、過半（半分以上）の修繕または模様替え（改修）を行う工事のことです。スケルトンリノベーションなどが該当しやすくなります。

過半の改修とは、6つの部位のうち、どれか1種類でも全体の面積や本数、枚数の半分以上を改修する場合は確認申請が必要になります。具体的には以下の通りです。（合算ではなく、部位ごとの判断です。）

・壁、床、屋根：それぞれ平面的に見た面積（水平投影面積）半分以上

・柱、梁：それぞれの全体の本数の半分以上

・階段：その階ごとの総数（段数など）の半分以上

確認申請が不要な工事

大規模リノベに該当しない工事は、従来通り確認申請は不要となります。具体的には以下の工事などが該当します。

〇水回りの設備の交換（キッチン、浴室、トイレなど）

〇内装・外装の表面的な更新（壁紙の張替え、外壁塗装など）

〇屋根のカバー工法（既存の屋根に新しい屋根材を重ねる工法）

〇バリアフリー改修（手すりやスロープの設置など）

省エネ基準適合の対象と要件

法改正では、確認申請が必須になると同時に、増改築時に省エネ基準適合も必須になりましたが、具体的にどのようなケースで省エネ基準に適合しないといけないのか分からない方も多いかと思います。ここでは、省エネ基準適合の対象と要件について解説します。

省エネ基準への適合が必要な要件

リノベにおける省エネ基準の適合義務が発生するのは、床面積を増やす「増築」や、既存建物の一部または全部を壊して、前の建物とほぼ同じ規模・構造のものを建て直す「改築」の場合です。増改築には、修繕や模様替え（いわゆるリフォームや改修）は含まれません。

また、適合義務は増改築を行う部分が対象となるため、既存部分（建物全体）までを最新の省エネ基準に適合させる必要はありません。

省エネ基準が適用されない要件（対象外）

一方で、一定の条件を満たす工事は省エネ基準の適合義務は適用されません。詳しい条件は以下の通りです。

〇床面積が増えない一般的なリノベーション（修繕・模様替え）
間取りの変更や水回りの交換、内装のやり替え等、いわゆる通常のリノベーションは増改築に含まれないため、義務化の対象外となります。

〇10㎡以下の小規模な増改築
10㎡以下の増改築は省エネ基準の適用義務はありません。

〇冷暖房（空調）設備が不要な空間
高い開放性があるなど、そもそもエアコン等の空調を設ける必要がない空間の増築等も対象外となります。

※義務化の対象外であっても、窓の断熱化などを行うことで快適性は劇的に向上し、補助金が使えるケースも多いため、リノベの際は性能向上も併せて検討するのがおすすめです。

法改正による注意点とスムーズに進める対策

法改正の内容について理解しても、後悔しないリノベを実現するためには注意点やスムーズに進めるための対策が必要です。ここでは、法改正による注意点とスムーズに進める対策について解説します。

法改正によるリノベの注意点

法改正により公的な審査が入ることで、欠陥や耐震不足のリスクが激減し、家の資産価値と安心感が担保されるという大きなメリットがありますが、注意点もいくつかあります。リノベに関する注意点は以下の通りです。

〇確認申請に伴うスケジュールと費用の増加
確認申請が必要なリノベの場合、設計士による図面や構造計算書の作成、そして行政や検査機関による審査期間（通常2週間～1か月程度）が発生します。また、設計費用や申請手数料など数十万円程度の追加費用が見込まれます。

工事が始まるまでに時間がかかるため、希望の入居時期から逆算して、最低でも半年前には（物件探しからの方は最低でも1年前には）計画をスタートさせましょう。

〇建ぺい率・容積率や再建築不可物件の制約
エリアごとに決まっている建ぺい率と容積率ですが、増築によって上限を超えてしまうと確認申請の許可が下りません。また、接道義務を満たしていない再建築不可物件での大規模リノベは、事実上極めて困難になるケースがあります。

計画前に、ご自宅の違法性を専門家にチェックしてもらうことが不可欠です。

スムーズに進める対策

理想の住まいをスムーズに実現するために、以下の対策を取り入れましょう。

〇建築士が在籍する実績豊富な業者を選ぶ
確認申請を伴うリノベには、法規や構造に関する高度な専門知識が必要です。また、延べ床面積100㎡を超える大規模リノベでは、建築士による設計・工事監理が義務付けられています。業者選びの際は、建築士の在籍状況や、確認申請を伴うリノベ実績があるかを必ず確認しましょう。

〇補助金・助成金を賢く活用する
国や自治体は、既存住宅の性能向上を推進しています。耐震補強や省エネ改修（断熱材の追加、内窓の設置など）を伴うリノベには、みらいエコ住宅事業や、先進的窓リノベ事業など、手厚い補助金制度が用意されています。

これらを活用することで、手続き費用の増加分をカバーし、お得に快適な住まいを手に入れることが可能です。