4号特例の縮小でリノベーションはどうなる？与える影響やリスクと対策について解説

2025年4月から建築基準法の改正（以下、法改正）が行われ、その中でも4号特例の縮小によって、新築のみならずリノベーションにも多大な影響を与えています。しかし、法改正されたことは知っていても具体的にどんな影響があるのか、何が変わったのか分からないというお声をよく頂きます。

本記事では、4号特例の縮小が与えるリノベーションへの影響やリスクと対策について解説しておりますので、リフォームやリノベーションをご検討中の方はぜひ参考にしてください。
※建築基準法の改正全体を知りたい方は以下のコラムをご覧ください。

建築基準法の改正でリノベへの影響は？注意点や対策を解説

• 1. 目次

  2. 1.4号特例の縮小とは？

  3. 2.4号特例の縮小による変化

  4. 3.4号特例の縮小によるリスクと対策

  5. 4.よくある質問（FAQ）

  6. 5.まとめ

4号特例の縮小とは？

1. • 4号特例の縮小（以下、新制度）という言葉を耳にしたことがある方も多いかと思いますが、そもそも新制度とは何なのか分からないという方も多いのではないでしょうか。ここでは、新制度について解説します。

     
     

     そもそも4号特例とは？

     4号特例とは、建築基準法に規定される小規模な建築物に対して建築士が設計を行う場合、建築確認申請（以下、確認申請）時の構造審査を一部省略できる制度です。

     この小規模な建築物は、法律上の区分で「4号建築物」に該当していたため、4号建築物に対する特例措置から「4号特例」と呼ばれていました。

     
     

     4号特例が縮小された背景

     4号特例は、1983年（昭和58年）に、高度経済成長に伴う住宅需要の急増や行政の業務負担軽減、プレハブ住宅の普及に合わせて、手続きの迅速化を目的に導入されました。

     しかし近年では、耐震偽装問題や大型地震などの自然災害が多発し、住まいに対する安全性が疑問視されるようになりました。さらに、省エネ化に伴い住宅の重量化が進み、事前の構造チェックが必要不可欠になったため、2025年4月に法改正に合わせて4号特例も縮小されることになりました。

     
     

     変更後の建物区分

     法改正により、元々4号建築物に該当していた建築物の区分が変わり、4号特例の範囲が縮小されました。新制度により、これまで一部省略されていた構造審査が厳格化されることになります。具体的な変更後の建物区分は以下の通りです。

     〇木造2階建て以上・延べ床面積200㎡超の平屋
     変更後：新2号建築物に区分され、特例措置は廃止

     〇延べ床面積200㎡以下の木造平屋
     変更後：新3号建築物に区分され、特例措置は継続

     〇延べ床面積200㎡以下の非木造の平屋
     変更後：新3号建築物 に区分され、特例措置は継続

4号特例の縮小による変化

法改正により審査や手続きのプロセスが見直されたことで、建物の安全性や構造の確実性がより明確に確認できるようになりました。ここでは、新制度による具体的な変化について解説します。

構造の強さ（耐震性）が公的に見える化された

これまで築古物件のリノベでは、壁の中の構造（耐震性など）はブラックボックスになりがちでした。しかし、新制度では確認申請時に壁量計算書などの提出・保管が必須となりました。

これにより、住まいの耐震性が国が定めた基準を満たしている公的な証拠として、確認済証や検査済証が交付されるようになりました。

第三者機関のチェックで施工の適法性が厳格に審査される

提出した図面が公的機関によって厳格にチェックされ、図面通りの正確な施工が強く求められます。建築士や職人の経験や勘だけに頼らない、ルールに則った基準違反やミスの極めて少ない工事につながります。

新築と同様の審査プロセスにより住まいの絶対的な安全性が担保される

これまでは確認申請が短期間（数日～1週間程度）で下りていましたが、新築住宅とまったく同じで、原則35日の法定審査期間を経てじっくりと審査されるようになりました。これにより、小さな計算間違えや書類の不備も見逃されることなく、安心・安全な住まいが保証されます。

4号特例の縮小によるリスクと対策

新制度に変わり、良い変化もありましたが、気を付けるべき注意点もあります。こんなはずじゃなかった、とならないように注意点を把握し、対策を取ることが重要です。ここでは、新制度によるリスクと対策について解説します。

既存不適格により、想定外の構造補強が必要になり追加費用が発生する

確認申請を伴う大規模リノベでは、現在の厳しい耐震基準でチェックされます。

築古物件の場合、法律に適合していない部分（既存不適格）を現行基準まで引き上げるための追加補修工事が求められることで、インテリアや設備にかける予算が削られたり、計画自体ストップしてしまうリスクがあります。

〇対策：物件購入や設計の前に詳細な調査を行い、補強費用をあらかじめ予算に組み込む
物件の購入や設計前にインスペクション（住宅診断）や耐震診断を行い、今の基準とどれくらいのギャップがあるか把握します。構造の補強費用をはじめからリノベ予算に組み込み、残った費用の中でデザインや設備を決めていく逆算の計画が重要です。

法定審査期間（原則35日）の発生により着工が遅れる

審査省略がなくなったことで、申請から許可（確認済証交付）までのスケジュールが以前に比べ延びます。

図面の修正等のやり取りが発生するとさらに延びるため、希望の入居時期に間に合わなくなったり、仮住まいが必要な場合は仮住まいの家賃やローンが二重にかかる期間が延びるリスクがあります。

〇対策：最低2か月程度のゆとりを持った計画と、解体調査も可能なら前倒しにする
デザインが決まってから申請を考えるのではなく、図面作成と審査期間を最初から工程表に組み込みます。また、可能であれば契約前に一部解体して内部を確認するなど、審査がスムーズに進むための事前準備を早めに行いましょう。

法改正や構造計算に疎い業者を選んでしまい、審査がスムーズに進まず工事がストップする

確認申請の図面審査が厳格化され、提出した図面とまったく同じ施工を行う必要があります。構造の知識が乏しい業者だと、審査に通らず設計のやり直しになったり、現場での急な変更に対応できずに計画変更申請によって工事が何か月もストップするリスクがあります。

〇対策：デザイン力だけでなく、確認申請などの実績豊富な会社を選ぶ
新制度に変わってからの確認申請の実績があるか、社内に構造に詳しい建築士がいるかを事前に確認します。今回の新制度のリスクを、最初の相談時点で包み隠さず説明し、現場管理まで責任をもって行える会社を選ぶことが最大の防衛策です。

よくある質問（FAQ）

Q. 間取り変更を伴わない表面的なリフォームでも、厳しい構造審査が必要になりますか？

A.不要です。構造審査自体は、確認申請を伴うリノベに対して行われるため、キッチンや浴室、トイレなどの水回りの交換や、壁紙の張り替えといった内装・外装の表面的なリノベであれば、そもそも確認申請が不要なため、それに伴う構造審査も行われません。

今回の法改正で確認申請や構造審査が必要になるのは、柱や梁、壁などの主要構造部の過半（半分超）以上改修する大規模リノベを新2号建築物に対して行う場合です。

Q. リノベーション中に想定外の劣化（白アリ被害など）が見つかり、補修箇所が「過半」に達してしまった場合はどうなりますか？ 

A.工事の途中で大規模の修繕に該当することになった場合、その時点で計画変更手続きや事後の建築確認申請等が必要になる可能性があります。そのため、築古物件の場合は解体前の入念な事前調査（インスペクションなど）が非常に重要です。

Q. 審査に時間がかかる（原則35日）とのことですが、工事中ずっと仮住まいが必要ですか？住みながらの工事は可能ですか？

A.法定審査期間（原則35日）はあくまでも工事が始まる前の図面審査にかかる期間であるため、その待機期間中はご自宅にそのままお住まいいただけます。

ただし、水回りの全面移設や大規模な構造解体を伴う工事を行う場合、騒音や安全面への影響が出たり、一時的に生活インフラが停止したりするため、仮住まいを検討していただくケースが多くなります。暮らしへの影響を最小限に抑える工程計画を事前に施工会社と相談しましょう。

まとめ

本記事では、4号特例の縮小が与えるリノベーションへの影響やリスクと対策について解説しました。

4号特例の縮小がリノベーションに与える影響は決して少なくありません。リスクはありますが対策をしっかりとることでリスクを回避でき、さらに公的な審査を経るため、住まいの安全性の確固たる担保につながります。

悠悠ホームのリノベでは、「リノベで叶える、ひとつ上の暮らし。」を提供するため、お求めやすい、こだわりやすい、暮らしやすい、この三つの価値を大切にリノベーションをおこなっておりますので、お困りなことやご不安なことがございましたらお気軽にご相談ください。

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